전세계약 유의사항 (전입신고,확정일자)

전세계약 유의사항 (전입신고,확정일자)

전세 계약을 진행할시에 여러가지 문제점이 생기곤 합니다.

문제가 생긴다는거 보다도 크고 작은 문제를 챙기지 못하는 경우가 종종 생기게되죠.

반드시 이사를 가야하는 상황이라면 마음마저 급해지고

서두르게 되며 세세한 걸 챙길수 있는 여유가 없어지죠.

 

전문가라고 해도 완벽할수는 없을겁니다.

오히려 많이 알수록 더 조심히 신중하게 접근하는게 맞지 않나 생각됩니다.

이사를 갈때 챙겨야할 것들이 너무많죠.

법률적인 부분이야 말할것도 없이 중요하고 집상태,위치,구조,계약에 관한것들등등

머리속이 잡다한 문제들로 가득찹니다.

이번 포스팅에서는 계약에 관한 것들이나 법률적인 부분을 중심으로 기술해보려합니다.

여기 나오는 내용말고도 앞으로 살아갈 집에 대한 다양한 관심이나 문제제기

또는 의문점을 가지고 대응해 나가시길 권합니다.

전세 계약시 가장 먼저 생각나는게 바로 돈이죠.

사람은 누구나 안정적인 부분을 최고로 치니까요.

결국 혹시나 내돈 떼이지 않을까가 그냥 주요 포인트입니다.

내가 상대의 재무구조나 수익을 알면 좋겠지만

 모르는 상황이라면

최소한의 안전장치를 해놓는게 좋겠죠.

우선 상대의 건물 혹은 아파트의 안정성면을 짚어보는게 급선무일거 같습니다.

집주인의 재산상의 정보는 세세하게 알수없을지 몰라도

제한적으로나마 누구에게나 공개된 전세들어갈 집이나 아파트의 상태는 알수 있으니까요.

첫번째로 등기부등본을 살펴보는겁니다.

뭐 하도 들어서 귀가 아플정도로 등기부등본 뗘 보는건 기본적인 것이죠.

알수 있는건 최대한 알아보는게 현명한것이라 생각됩니다.

우선 살펴볼게 등본상의 소유자와 거래를 해야한다는 것입니다.

등본상의 소유자가 아닌자와 거래나 계약을 진행시 법적인 보호를 받지 못할수도 있습니다.

혹시라도 대리인과 불가피하게 계약할경우에는 인감이 찍힌 위임장을 받아야합니다.

또한 계약금이나 잔금을 치를시에는 소유자 통장에 입금하여야 하며

혹시 모를 문제에 대비하여 영수증은 확실히 챙겨놓는게 좋습니다.

두번째로 등기부등본상의 각종 설정을 확인해보는 것입니다.

주의 해야할 법적인 설정으로는 가압류,가처분,가등기,경매등기,저당권등이 있는데요.

일단 이러한 설정이 잡혀있는 물건이라면 피하시는게 좋습니다.

또한 저당잡힌 금액이 지나치게 많은 물건도 같은 경우입니다.

선순위 저당권 체크 또한 하셔야 하는데요.

선순위 저당권이 설정된 경우라면 집값에서 설정된 저당권을 뺀 값이

본인의 전세금보다 많아야 좋습니다.

자기보다 선순위에 있는 저당권이 적으면 적을수록 나에게는 유리하겠죠.

그리고 세입자가 많은 다가구 주택들은

건물 전체 매매가와 세입자 전체의 보증금을 계산해봐야 됩니다.

건물값이 보증금의 합보다 낮을경우

자신의 보증금을 찾지 못할수도 있습니다.

세번째로 전입신고와 확정일자 그리고 전세권설정입니다.

전입신고는 간단히 말하자면 내가 거주지를 옮겼다고 관할 동사무소에 등록하는 절차입니다.

내가 다른 지역으로 이사를 갔는데 이런과정을 등록하는건 당연한 거겠죠.

정당한 사유없이 등록절차를 하지 않을경우 벌금이나 과태료를 물수도 있습니다.

확정일자는 임대차계약을 한 날짜를 확인해주기 위하여 계약서 여백에

날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 그 날짜를 말합니다.

확정일자는 동사무소에서 전입신고를 받으며 함께 받을수 있습니다.

익일 0시부터 효력이 발생합니다.

확정일자는 되도록 오후에 받을것을 권합니다.

익일 0시부터 효력이 발생하기 때문에

확정일자를 오전에 받을 경우 오후에 집주인이 다른 대출이나 등기와 

관련된 작업등을 할수있기 때문입니다.

전세권이란 전세계약이 이뤄지고 부동산을 반납할시에 전세금을 반환받을수 있는 권리를 말합니다.

전세권 설정은 위에 권리를 문서화하고 등기하는것을 말합니다.

전세권 설정,확정일자는 둘다 보호받기를 위함인데 약간의 차이가 있습니다.

전세권 설정은 임대인의 동의를 필요로 합니다.

임대인이 동의해서 해주는곳은 그리 많질 않죠.

대부분의 임대인들은 들어주는걸 싫어합니다.

확정일자는 전입신고와 실제로 거주해야만이 인정을 받지만

전세권 설정등기는 등기를 해놓는것 만으로도 거주 여부와 상관없이 효력이 인정됩니다.

확정일자는 보증금 반환이 안될때 별도로 소송을 진행해서 경매절차에 들어가지만

전세권설정은 바로 경매절차에 들어갈수 있습니다.

경매시에 확정일자는 배당요구를 해야합니다.

그러나 전세권설정은 순위에 따라 바로 배당을 받습니다.

마지막으로 전세권 설정을 할경우 유의할점이 있는데

최선순위 전세권인지를 확인하는 것입니다.

등기부상에 임차인보다 앞선 선순위 저당이나 권리가 있다면

보증금 전액을 받기 힘들수도 있습니다. 

마자막으로 계약서 작성시 유의사항입니다.

법적인 임대기간은 2년입니다.

1년이든 2년 계약이든 세입자는 2년간은 법적권리를 인정받습니다.

계약서에 들어갈 내용은 임대차 목적물,기간,계약금,중도금,인적사항,잔금및 지급 날짜등이 있습니다.

계약후에 발생할수 있는 여러가지 문제들을 미리 예방하려면

세부적인 내용까지 잘 작성하고 확인하는게 좋습니다.

이상으로 전세계약시에 확인하고 체크해야될 대략적인 것들을 간단하게 포스팅해봤는데요.

솔직히 깊이 들어가면 더 알아야될 부분도 많고

 따져볼게 한두가지가 아닙니다.

그만큼 목돈이 투자되는 일이기도 하니 신중에 신중을 기해서

알아보고 대처하셨으면 좋겠습니다.