대항력,말소기준권리

대항력이란 무엇인가?

임차인이나 세입자가 주거를 주장할수 있고

보증금을 반환받을수 있는 힘을 말합니다.

더 쉽게 얘기하자면, 내 돈(보증금) 내놔라 하고 법적인 테두리안에서

정당하게 말할수 있는 힘을 대항력이라고 보시면 됩니다.

이런 중요한 대항력을 스스로 챙기지 못한다면 

자칫 보증금을 못받을 상황에 누구에도 도움받지 못하는

경우가 생길수도 있겠죠.

대항력은 스스로 조그만 노력과 관심을 기울이면 갖출수 있습니다.

이를 위해 어느정도 조건이 필요한데요.

대항력을 갖추기 위한 요건은?

전세를 예로 들어보자면

대항력을 갖기 위해서는 두가지 방법이 있습니다.

전세권 설정등기를 하는 방법이 있고,

일반 전세계약을 하는 방법이 있습니다.

대항력은 점유와 전입신고를 통해 가지게 됩니다.

효력은 익일 0시 이후에 발생하게 됩니다.

그런데 전세계약을 하고 세입자가 언제 들어왔고

얼마를 살았는지 실제로 주거하는지 증명할수 없다면 누구도 믿지 않겠죠.

그래서 계약을 한후에 전입신고와 확정일자를 꼭 찍어놔야 하겠습니다.

확정일자는 대항력을 갖춘 상태에서 발생할수 있기에 중요한 부분이라고 볼수 있습니다.

또한 집이 경매로 넘어갈경우 배당받는 순위에 영향을 미칩니다.

말소기준권리란?

부동산이 경매절차를 통해 어떤이에게 낙찰된경우

등기부등본상의 권리가 없어지느냐 아니면 낙찰자에게 인수되느냐의 기준이 되는 권리입니다.

말소기준권리가 되는 경우를 간단히 요약해서 말하면

(근)저당권, (가)압류 ,담보가등기

이와 같은 것들중 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 되는것입니다.

세입자의 전입신고일이 말소기준권리보다 빠르다면 대항력이 생기는거고

말소기준권리 보다 늦다면 대향력은 없어지는겁니다.

반드시 대항력을 갖추고 확정일자를 찍어야 우선 변제권을 가지게 됨을 유의하시기 바랍니다.

선순위 확정일자는 완벽히 보호를 받을수 있지만

후순위 확정일자라면 그 후에 물권에 우선하여 보호를 받을수 있습니다.