상가임대 주의사항 (상가임대차계약)

주변에서 창업을 할때

  온라인창업이나 무점포 창업을 제외한 업종들은

대게 상가를 임대하는 과정을 지나게 됩니다. 바로 오프라인 매장이죠.

노점같은 경우도 요즘은 합법적인 테두리 안으로 자꾸 들어오는 추세이기도 하구요.

어찌보면 상가계약은 창업을 꿈꾸는 수많은 분들의

처음 내딛는 발걸음과 같다라고 생각됩니다.

요즘 방송매체나 온라인을 통해 임대인과 임차인과의 상가분쟁소식이

심심찮게 들려오고있습니다.

심한경우에 폭행이나 살인까지 가기도 하는데요.

아마 언론엔 나오지 않았지만 전국에 수천,수만건은 상가임대로 인한 

크고 작은 분쟁들이 계속 진행중에 있을겁니다.

마음에 드는 상가가 있어 계약을 하고 싶은 상황이 오게되면

누구나 그렇듯 조급해지고 계속 신경쓰게 됩니다.

나 말고 다른 임차인이 생기진 않을까

빨리 계약하는게 이득이야...

별별 생각이 다들기 시작하죠.

그러나 서둘면 실수하게 되고 세세하게 챙기지 못한점들이

장사를 하는동안이나 계약종료 시점에 느닷없이 찾아오게 될수도 있습니다.

급할수록 최소 기본적인 확인사항이나 임대차계약에 관련된

중요사항들을 잘 체크하고 계약에 임해야 되는데요.

이번 포스팅에서는 임대차계약시 주의할점에 대한 얘기를 해보려합니다.

확인할 부분이야 뭐 세세한거 까지 따지자면 수도없이 많겠지만

일단 여기에서는 중요한 부분을 위주로 써내려가 보겠습니다.

첫번째로 확인해야 될것이 상가의 등기부등본 입니다.

아는 사람이고 계속 봐왔던 사람이라면 어느정도 상황을 알수있지만...

상가만 보고 계약하는 상황이라면 처음보는 사람일수도 있죠.

부동산중개업자를 끼고 한다 해도 기본적으로 등기부등본은

한번정도 확인해보는게 좋다고 생각됩니다.

상가가 너무 마음에 들어 등기부등본을 봤는데

압류나 가등기... 은행의 많은 대출로 인한 근저당설정등이 있다면

과감히 빠지는게 좋겠죠.

보증금 넣고 월세 주면서 불안해 하며 장사할수는 없는 노릇 아니겠습니까.

보증금 반환이 불확실한 상가라면 욕심대로 들어가선 안되겠죠.

  추가로 새건물이나 공실로 비어있던 상가라면 건축물대장을 확인하는게 좋습니다.

기존에 있던 상가와 비슷한 업종이거나 관련된 업종이면 괜찮겠지만

그렇지 않고 전혀 다른 업종이라면

용도에 맞는지 시설은 추가할게 없는지 확인해 봐야 합니다.

무턱대고 계약했다가 용도변경을 해야하거나 시설물을 따로 설치해야

하는 경우가 생긴다면 임차인으로서는 난감해지겠죠.

두번째로 기존 임차인과 확인해야할 권리금 입니다.

우선 기존 임차인에게 인수를 받을때 가장 먼저 부담되는게 권리금입니다.

권리금은 간단히 얘기하면 기존 임차인이 나 이정도 가게에 투자했고 이정도 매출 오르니

이 가게를 인수하고 싶으면 이정도 금액은 줘야한다 라는 관행상의 금전입니다.

그런데 이 권리금이 명확한 기준이 없어서 말도 안되게 높게 부르는 경우가 있습니다.

권리금이 지나치게 높다 생각되신다면 섣불리 계약하지 마시고

그 상가가게의 매출이나 시설설비상태,위치,유동인구등을 조사하셔서

과연 이 금액이 합당한지를 따져보는게 좋습니다.

법적으로 보장된 금액이 아니지만 요즘 하도 말들이 많아서

계약서상에 기재하는 사람들도 있습니다만...

가게 소유주로서는 자신에게 불리한 항목이라면 될수 있으면 빼려고 합니다.

계약시에 을이되는 임차인은 어느정도 가게소유주의 뜻을 따라야 하기때문에

임차인이 유리한 조건을 달기가 사실상 쉽지는 않습니다.

상가 소유주는 임차인끼리의 권리금에 대한 부분을 방해할수 없습니다.

만약 이 부분에 관여하고 피해를 입힐경우 손해배상청구소송을 해서 보호받을수 있습니다.

권리금에 대한 방해행위가 없는 상황이라면 소유주는 권리금에

대한 책임을 지지 않습니다.

세번째로 계약서 작성시 따져야 할것들입니다.

상가 권리금의 계약서에는 건물의 상호,소재지,업종,면적등을 정확히 기재하여야 합니다.

계약서상의 특약사항 얘기도 있고 하지만 

현실적으로 가게 소유주에게 불리한 사항은 계약서상에 포함시키기 힘든게 사실입니다.

임차인이 요구하는 조건들을 모두 들어주는 소유주가 얼마나 있겠습니까

나중에 어찌될줄 알고...

꼭 필요한 사항이라면 서로 절충을 하고 합의를 통해서 계약서를 작성하시면 되겠습니다.

여러 상황이 있겠지만 때와 장소에 따라서 특양사항을 몇장씩 쓰는 

임대차 계약도 있습니다.

내가 정당하게 주장할수 있는 부분은 확실히 표시하거나 써두는게 좋습니다.

그 외에

계약후 5년동안은 특별한 문제가 없을시 재계약을 요청할수 있으며 임대인은 

이를 거절하거나 임차인을 내쫓거나 할수 없습니다.

전 임차인이 내지않은 전기료,수도세등등 각종 밀린 공과금이 없는지 확인하여야합니다.

상가 임대에 여러가지 따져보고 확인해야 할것들이 많지만

가장 기본적으로 봐야 할것들에 대한 포스팅을 해보았습니다.

물론 제가 올린 글 외에도 수많은 법률적인 부분,정보들이 있습니다.

한두푼 들어가는 투자도 아니고

어찌보면 생존이 걸린 문제이기도 한데요.

실수나 착오 없이 세심하게 확인하고 또 확인해서

안전하게 장사 하시길 바라는 마음을 되새기며

이번 포스팅을 마치겠습니다.